建 物 増 改 築 に 伴 う 登 記 手 続 き
建物を増築リフォームした場合は、下記のとおり、司法書士・土地家屋調査士の双方に関わる手続が必要になる場合が多くあります。
当事務所はそれら建物増改築に伴う多くの手続・問題に一括して対応することが可能で、工務店や金融機関との連絡・打合せ等も行いますので、お客様の手間・コスト等の負担を抑えることが出来ます。
建物を増改築した場合の事例別で必要になる登記手続き、費用の概算については下記の通りです。
各登記手続きの必要書類につきましては、こちらをクリックしてください。
Ａ．自己所有既登記建物に金融機関から融資を受けて増築
建物表題変更登記－土地家屋調査士業務
報酬（税抜き）
80,000円～
（藤沢・茅ヶ崎・寒川、木造２階建、床面免責150㎡以下）
物件所在、形状、階数、延床面積、必要書類等により加算
抵当権設定登記－司法書士業務
（リフォームローン等融資を受ける場合）
登録免許税
新規設定の場合－債権額× ０．４％
（一定要件を満たした専用住宅増築の為の設定の場合 ０．１％）
追加設定の場合－不動産の個数× 1,500円）
報酬（税抜き）
35,000円～
（藤沢・茅ヶ崎・寒川、不動産２個、債権額5,000万円以下）
物件所在、不動産の個数、債権額により加算
Ｂ．自己所有未登記の古家に金融機関から融資を受けて増築
建物表題登記－土地家屋調査士業務
報酬（税抜き）
80,000円～
（藤沢・茅ヶ崎・寒川、木造２階建、床面免責150㎡以下）
物件所在、形状、階数、延床面積、必要書類等により加算
所有権保存登記－司法書士業務
登録免許税
増築後の固定資産評価額（建物認定価格）× ０．４％
報酬（税抜き）
20,000円～
（藤沢・茅ヶ崎・寒川、評価額（建物認定価格）1,000万円以下）
物件所在、評価額（建物認定価格）により加算
抵当権設定登記－司法書士業務
（リフォームローン等融資を受ける場合）
登録免許税
新規設定の場合－債権額× ０．４％
（一定要件を満たした専用住宅増築の為の設定の場合 ０．１％）
追加設定の場合－不動産の個数× 1,500円）
報酬（税抜き）
35,000円～
（藤沢・茅ヶ崎・寒川、不動産２個、債権額5,000万円以下）
物件所在、不動産の個数、債権額により加算
Ｃ．登記簿上の所有者以外の者が増改築資金を出資して増改築
よくある事例として、親名義の建物に子が増築をした場合、増築部分が構造上機能上独立した一戸の建物（相互に完全に独立した二世帯住宅等）でなければ、増築部分は民法の規定により既存建物に附合（一体化）し、既存建物の所有者である親の所有物となります。
この場合、親が子に対して何の対価も支払わないとすると、親は子から増築部分を無償で取得したこと（贈与を受けたこと）となり、増築部分の価値（＝増築部分建築額）につき、親に贈与税が課税されることになります。
これを回避するためには、子が支払った増築資金に相当する建物の持分を親から子へ移転させて共有とする必要があります。
但し、これによって、親は増築後の建物の持分の一部を子供に譲渡したことになるため、譲渡所得税の対象となってしまいます。（この場合、マイホームを売ったときの特別控除の特例は適用されません。）
以上の贈与税、譲渡所得税が課税されないようにするためには、既存建物の未償却残高や固定資産税評価額、増築部分の建築額を慎重に検討して親から子へ移転する持分割合を決める必要がございます。
さらに、子が増築資金を金融機関から融資を受け、住宅ローンについて住宅借入金特別控除（住宅ローン控除）の適用を受けるためには、既存建物について「①自分が所有し、かつ②居住している住宅」という適用要件を満たしていなければならず、増築工事請負契約前・増築工事前の日付で既存建物について少しでも持分を取得し、当該地に住所を移しておく必要があります。
また、融資を受ける金融機関に対しても上記のような手続を取ることや親子の共有とすること等を前提に融資の申込を行っていないと、後に融資の再審査が必要になったり、予定していた日時・金額で融資を受けられなくなってしまったりすることもあるので注意が必要です。
尚、既存建物に既に抵当権等が設定されている場合には、その金融機関に無断で既存建物に変更を加えたり、持分移転をしたりすると一括返済を求められたりすることもあるので金融機関への増改築・リフォームに関する事前の確認が必要です。
よって、上記のようなケースの場合には、増改築・リフォーム工事前に住宅借入金特別控除適用の可否、既存建物の時価・固定資産評価額、増改築金額、贈与税・譲渡所得税の有無、融資の条件、持分割合等によって最善の方法が異なりますので、事前に税務署等への確認、関係者との十分な打合せをされることをお勧めいたします。
住宅借入金特別控除の適用要件を満たすために、増築工事請負契約前・増築工事着工前に贈与税基礎控除の範囲内で贈与を原因として所有権一部移転登記をし（その場合、子の住所は当該地にしておく）、増築工事完了後、建物表題変更登記をし、その後、価格に応じて、代物弁済を原因として親持分一部移転登記、住宅ローンの抵当権設定登記をする。
既存建物が古く建物評価額が１１０万円の贈与税基礎控除の範囲内であるので、親の承諾のもと、増築工事請負契約前・増築工事着工前に親から子に贈与を原因として所有権全部移転登記をし（その場合、子の住所は当該地にしておく）、増築工事完了後、建物表題変更登記、住宅ローンの抵当権設定登記をする。
Ｄ． 構造や床面積に変更のない建物の用途変更
（店舗兼居宅→居宅、居宅→店舗等）
建物種類変更登記－土地家屋調査士業務
報酬（税抜き）
35,000円～
（藤沢・茅ヶ崎・寒川、不動産1個）
物件所在、不動産の個数により加算
※前記ＡＢＣＤで所有者の登記簿上住所と現住所が相違する場合
所有権登記名義人表示変更登記－司法書士業務
登録免許税
不動産の個数× 1,000円
報酬（税抜き）
10,000円～
（藤沢・茅ヶ崎・寒川、不動産1個）
物件所在、不動産の個数により加算
上記の費用の他に、登記事項証明書・図面・軽減証明書等取得のための実費手数料が数千円程度かかります。金額は物件数や図面の有無等により異なります。
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